超出賣房人欲售價格的房款如何處分
發布時間:2015-12-30 11:49:43

要旨
    對超出賣房人欲售價格的房款,房產經紀公司和賣房人未約定如何處理。買房人實際出資購買房屋的價款是其真實意思表示,對超出賣房人欲售價格的房款,買房人無權要求退回。
    案情
    河南省洛陽市老城區義勇北街6號院1單元202號房產原屬朱喜榮所有。2010年8月16日,第三人朱喜榮委托張愛華出售該房產,并進行了公證。同年9月21日,通過洛港房產經紀公司介紹,張愛華以朱喜榮名義與原告李秋香簽訂一份房屋買賣合同,約定:朱喜榮將位于洛陽市老城區義勇北街6號院1單元202號房產一套出售給李秋香,價款為16萬元;簽訂合同時,朱喜榮向洛港房產經紀公司交納中介服務費3200元及過戶費300元,李秋香向洛港房產經紀公司交付定金1500元,剩余房款于2010年9月24日前交付房產經紀公司。合同簽訂后,李秋香于9月25日將購房款16萬元交付洛港房產經紀公司,經手人為海閃閃。同日,洛港房產經紀公司將該房產交付給李秋香。同年9月29日,李秋香辦理了該房產的產權過戶手續。此后,因李秋香得知朱喜榮僅收到購房款13萬元,且朱喜榮售房時承諾贈送配套儲藏室一間,遂認為洛港房產經紀公司、海閃閃侵犯其合法權益,故訴至法院,要求洛港房產經紀公司和海閃閃交付與房產配套的儲藏室一間并退還不當得利3萬元。
    另查明:海閃閃系洛港經紀公司職工。涉案儲藏室一間現由案外人占有。
    裁判
    河南省洛陽市老城區人民法院經審理認為,原告李秋香與第三人朱喜榮委托代理人張愛華簽訂的房屋買賣合同,系雙方當事人真實意思表示,且不違背法律規定,合法有效,該合同內容對雙方當事人均具有約束力。李秋香同意以16萬元的價款購買涉案房屋,且已支付價款,并取得房屋所有權,故李秋香要求被告洛港房產經紀公司返還不當得利3萬元的訴訟請求,缺乏合同依據和法律依據,不予支持。關于李秋香要求洛港房產經紀公司返還儲藏室一間的訴訟請求,因李秋香與朱喜榮簽訂房屋買賣合同中并未約定轉讓或贈與儲藏室,且該儲藏室現由案外人占有,故李秋香的該項訴訟請求,因無事實依據和法律依據,不予支持。被告海閃閃系被告洛港房產經紀公司的職工,其行為屬于職務行為,民事責任由洛港房產經紀公司承擔,故李秋香要求海閃閃返還不當得利3萬元和儲藏室一間的訴訟請求,于法無據,不予支持。法院判決:駁回原告李秋香的訴訟請求。
    宣判后,各方均未提出上訴,判決已發生法律效力。
    評析
    從本案能夠確認的事實看,李秋香與朱喜榮的委托代理人簽訂房屋買賣合同是雙方當事人的真實意思表示,李秋香同意以16萬元的價格購買該房產,其要求洛港房產經紀公司退還3萬元的不當得利沒有法律依據。本案中,被告洛港房產經紀公司雖然不承擔任何責任,但是作為中介機構,應當向當事人披露真實的房屋交易情況。本案原告之所以訴諸法院,是因為她認為被告從中賺取3萬元的差價,隱瞞了一些事實。針對該問題,房產經紀公司可以和房屋出賣人明確約定對超出房屋出賣人欲售價格部分如何處理。這樣既可以避免產生糾紛,對規范二手房屋交易市場也能起到一定的作用。

 

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